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我们被房价绑着,被迫玩下去  

2008-09-11 14:42:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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双重逻辑下的房价博弈

■本刊记者/张邦松

房价只涨不跌的神话已经被打破,接下去的问题是,它会怎么跌、跌多久

如果没有2008年发生的这一切,很多人已经倾向于认为,价值规律无法在中国房地产

市场起作用。因为在此之前,房价都以一种肆无忌惮的方式一路飙升,并且丝毫看不

到减速的苗头。无论是老百姓的疾呼还是国家的宏观调控,都丝毫不能改变这样的趋

势。所以,当2008年房价上升的势头戛然而止时,很多人还无法判断这意味着什么,

因此也无从用它来指导自己的行动。

房价确实降了,这其实已不需要怀疑。这一点无论从统计数据还是开发商的言行中,

都可以得到印证。至2008年5月,深圳新建商品住宅均价11014元/平方米,回落至

2007年初的水平,与2007年10月高峰期的17350元/平房米相比,下跌了36%;上海平

均成交价格从2008年6月的17258元下滑到13207元,环比下滑了23.5%。虽然发改委和

国家统计局的统计显示,今年1到7月份绝大多数城市的房价仍是上涨的,但在成交量

大幅下降的情况下,这种增长的价值和势头都是值得怀疑的。

根据高华证券的调查,过去两年(2006 年和2007 年)的前五个月全国房地产销量平

均占全年房地产销售额和销售面积的28%~29%;但今年以来截至5 月中旬大多数上市

开发商(被认为是行业中处于领先地位)的房地产销售额和销售面积不到各自全年目

标的20%。

弱市格局已尽显无疑。但尽管如此,很多人在作出购房选择之前仍表现得疑虑重重:

如果房价持续下降,以现在的价格买房就有成为负资产者的危险;但如果现在不买,

万一房价结束下跌重拾升势怎么办?

这样的疑虑并非没有道理。如果中国地产行业完全按照市场逻辑演进的话,那么一个

可靠的经济学模型或者国外市场的经验,就能帮助我们解决预测未来的问题。但中国

房地产市场的特殊性在于,它从诞生开始,就已被另一种非市场的逻辑所左右。这种

逻辑如此强大,以至于市场看起来在某种程度上失灵了,我们可以称之为利益集团的

逻辑。

这两种逻辑共同形成了中国房地产市场的价格,他们之间的博弈没有停止的迹象,而

且随着房价的剧烈变动,双方的角力也正在升级。唯一可以肯定的事情是,中国房价

将在这样的角力中寻求并获得一个相对的平衡。

高房价的秘密

在经过10年的高速增长之后,中国房地产市场被大多数人认为存在严重的泡沫。在国

际上,有一个衡量是否存在房价泡沫的指标,即房价收入比。房价收入比是指房屋总

价与居民家庭年收入的比值。主要用于衡量房价格是否处于居民收入能够支撑的合理

水平,它直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。

对于发达国家而言,如果这个比例超过6就被视为存在泡沫,在发展中国家这个标准

会宽泛一些,但超过10则意味着泡沫明显。台湾地区在房价高峰期的1989、1990 两

年,房价收入比为10 左右,其中台北在12 上下,其后房价泡沫破灭。

但是在房价达到高峰的2007年,中国一线城市的房价收入比达到15左右,深圳甚至到

了17,房价存在巨大的泡沫已是不容怀疑的事实。

那么,房地产泡沫是如何生的?

我们首先可以从中国经济的发展中寻找答案。许多国家的发展历程都表明,房价的走

势与一国经济增长呈现正相关。尤其是在房价中长期快速增长阶段,无一例外都处在

国家经济高速增长的宏观背景下。这一点并不难理解,经济增长带动了各个行业的发

展,增加了社会财富,刺激了需求,房价上涨是题中应有之意。尤其是在中国在1998

年才将房地产推向市场,改革开放以来积累的购买力足以推动房价实现快速上涨。

这可以看作是中国房价的市场逻辑。如果中国房价仅以此逻辑演进,房价的涨势应该

会随着经济的增长而逐步增长,变得温和而可控。但这种理想化的设计与中国作为一

个有着强烈发展冲动的发展中国家的身份并不符合。

在改革开放之后,中国经济就像一列高速火车一样不断前进,这列火车一旦启动,就

很难停下来,因为资金推动型的发展模式,决定必须不断地给这列火车增加燃料,使

之不断向前,一旦因燃料难以为继而刹车,则这列火车很可能有颠覆的危险。

这个所谓的“燃料”就是资金,或者说是钱。但钱从哪里来?之前国家的财富积累并

不足以提供维持这样的发展速度。这个难题在1998年房地产市场化之后迎韧而解。要

发展房地产,需要两项最重要的资源,一是土地,二是资金。而中国的现实是,政府

控制了土地和银行,也就是控制了房地产行业最重要的两项资源。

在此后的10年,类似的故事不断上演:各级政府拍卖土地,开发商从银行手中贷款买

地,然后建房子卖给购房者,后者也从银行贷款购买这些的房子。政府通过卖地获得

了发展需要的资金,开发商通过空手套白狼获得暴利,而这些成本则被转嫁给了购房

者,他们获得了越来越高的房价。这种逻辑客观上推动了中国经济的快速发展,但同

时也埋下了泡沫的祸根,通过土地这个根源,房产价格被有效地掌握,但不顾市场规

律地无度挥霍这一资源,让价格离价值的轨道越来越远,泡沫也因此越积越多。

这就是中国房价的另一个逻辑。

必须玩下去的游戏

即使再坚强的泡沫,也有破灭的一天。这个逻辑的危险之处在于,一旦泡沫破灭,那

么它所承载的发展模式也将随之崩溃,中国经济这列火车可能会因为脱离轨道而倾覆

。这样的事情在日本、香港和台湾地区都曾经上演,现在中国大陆似乎也有重蹈覆辙

的可能。

商业银行某种意义上说是中国最大的“房东”,大部分的房地产开发资金和消费者购

房资金来自商业银行的贷款,至2007年12月末,中资商业银行房地产贷款余额占各项

贷款余额的比重为32.2%。中国人民银行在今年报告中表示,2008年6月末,全国商业

性房地产贷款余额为5.2万亿元。如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款,房地产

业捏着银行一半左右的信贷资产。有评论说,银行是把半篮子鸡蛋都放在房地产这个

篮子里。

在4月11日举行的博鳌亚洲论坛上,对于今年偏紧的现金流问题,大地产商任志强表

示,现金问题不会让地产商死掉,“要死也是银行先死。”很难相信这是任志强经过

深思熟虑后的表达,因为这句对自己的盟友充满威胁意味的话,对一个生意人来说是

很不理智的,不过,从另一个角度我们也可以看出,地产商与银行死死绑定后的有恃

无恐。

这半篮子鸡蛋一旦出了问题,银行性命难保或许还是小事,更为严重的是;因为发展

房地产而发行的货币将会突然失去了购买对象,随之而来的必然是极端严重的通货膨

胀,而中国经济将因此而崩溃。

覆巢之下,焉有完卵。没有人愿意看到这样的局面发生。政府不希望经济崩溃,银行

和地产商不希望破产,而购房者不希望成为负资产者,即使无房者也不想因为经济危

机而变得生活艰难。

所以,严厉的宏观调控措施通过银行被传导到地产行业,而地产价格也“很配合地”

得到遏制,因为每个参与者都知道,不管以什么样的逻辑决定这个市场,这都是一个

需要玩下去的游戏。

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